博山區人民政府

關于印發博山區農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）的通知

博政發〔2020〕8號

 

各鎮人民政府、街道辦事處，開發區管委會，區政府有關部門，有關單位：

《博山區農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》已經區政府同意，現印發給你們，請結合實際認真組織實施。

 

博山區人民政府

2020年10月13日

（此件公開發布）

 

博山區農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）

 

第一章  總則

 第一條 為規范集體經營性建設用地入市行為，推動城鄉融合發展和鄉村振興，增強農村產業發展用地保障能力，增加農民土地財產收入，依據《中華人民共和國土地管理法》《中共中央 國務院關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》《國家城鄉融合發展實驗區改革方案》《山東省城鄉融合發展實驗區創建方案》《淄博市高水平推進城鄉融合發展行動方案（2020-2025年）》等法律法規和有關文件，制定本辦法。

 第二條 本辦法所稱農村集體經營性建設用地，是指依法取得并在國土空間規劃（土地利用總體規劃、城鄉建設規劃）中確定為工業、商業等經營性用途的農村集體建設用地，優先使用存量建設用地。

 第三條 集體經營性建設用地入市，是指在集體經營性建設用地所有權不變的前提下，使用權按照依法、自愿、公平、公開的原則，以有償方式發生轉移的行為。

第四條 中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和自然人，除法律、法規另有規定外，均可依照本規定取得集體經營性建設用地使用權進行開發、利用、經營。

第五條 區自然資源管理部門應當按照本辦法和其他有關規定，負責做好本行政區域內的集體經營性建設用地入市工作。

區發展改革、工信、住建、財政、農業農村、地方金融管理、稅務、生態環境、人民銀行、公共資源交易等相關部門配合做好有關工作。

第二章  入市途徑、范圍

第六條 依法取得、符合國土空間規劃的集體經營性建設用地，具備開發建設所需基礎設施等基本條件，明確就地直接使用的，可直接入市。

第七條 農村零星、分散的集體經營性建設用地，可在確保耕地數量不減少、質量有提高的前提下，由集體經濟組織根據土地利用總體規劃和土地整治規劃，先復墾后異地調整入市。

第八條 異地調整地塊涉及不同集體經濟組織的，可相互調換土地所有權。土地所有權調換應按以下程序辦理：

（一）集體經濟組織之間自愿協商，形成調換土地所有權方案，并經雙方集體經濟組織成員或成員代表會議表決同意，雙方簽訂調換土地協議；

（二）調換土地所有權的相關事項需經所屬鎮人民政府批準；涉及跨鎮調換的，需分別經所屬鎮人民政府批準；

（三）集體經濟組織向區自然資源管理部門提供調換土地協議、會議決議、鎮人民政府批準文件等資料，并申請所有權變更登記。

第九條 異地調整地塊涉及不同級差的，可采用貨幣補差等方式調換所有權。

無法以地換地調換所有權的，可采用純貨幣補償方式調換所有權，調出土地方可參照被征地農民納入社會養老保障體系。

第十條 歷史形成的城中村集體建設用地，可以按照城鎮規劃統一進行整理、基礎設施配套，重新劃分宗地并調整確定產權歸屬。對不予征收的，在優先保障城中村居民住房安置等用地后，屬于經營性用途的集體建設用地，可由農民集體入市。

第十一條 集體經營性建設用地入市地塊應當符合以下要求：

（一）符合產業、環保等政策及標準要求；

（二）產權明晰、已依法辦理土地使用權登記；

（三）具備開發建設所需基礎設施配套等基本條件。

（四）宗地上的建（構）筑物和附屬設施權屬明晰，未被司法機關依法查封或以其他方式限制權利；

（五）法律法規規定的其他條件。

第三章  入市主體

第十二條 農村集體經營性建設用地入市主體是代表集體經營性建設用地所有權的農村集體經濟組織。

第十三條 集體經營性建設用地屬村集體經濟組織的，由村股份經濟合作社（村經濟合作社）或其代理人作為入市實施主體。

第十四條 集體經營性建設用地屬村內其他集體經濟組織的，在該集體經濟組織依法申請并取得市場主體資格后，可由其作為入市實施主體；未依法取得市場主體資格的，在自愿的基礎上，可委托村股份經濟合作社(村經濟合作社)等代理人作為入市實施主體。

第十五條 集體經營性建設用地屬鎮集體經濟組織的，由鎮資產經營公司等鎮全資下屬公司或其代理人作為入市實施主體。

第四章  入市方式

第十六條 集體經營性建設用地可按出讓、租賃方式入市，依法取得的集體經營性建設用地使用權，在使用期限內可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。集體經營性建設用地使用權出讓的最高年限參照同類用途的國有建設用地最高年限執行。

第五章  入市程序

第十七條 集體經營性建設用地可采取招標、拍賣、掛牌和協議形式進行出讓、租賃。

第十八條 集體經營性建設用地入市須經本集體經濟組織集體研究決定,并形成《集體經營性建設用地入市決議》。

（一）集體經營性建設用地屬村集體經濟組織的，入市事項須按《村民委員會組織法》由村股份經濟合作社（村經濟合作社）成員會議或成員代表會議按一事一議的要求形成決議，到會成員占應到會成員的三分之二以上，且通過人數達到應到會成員的三分之二以上方有效；

（二）集體經營性建設用地屬村內其他集體經濟組織的，入市事項須按《村民委員會組織法》，由該集體經濟組織成員會議或戶主會議按一事一議的要求形成決議，到會成員占應到會成員的三分之二以上，且通過人數達到應到會成員的三分之二以上方有效；

（三）集體經營性建設用地屬鎮集體經濟組織的，入市事項須經鎮黨政聯席會議或鎮長辦公會議集體研究決定。

第十九條《集體經營性建設用地入市決議》包括：

（一）載明集體經營性建設用地所有權人、土地位置、四址、面積、用途等；

（二）集體經營性建設用地入市有償使用方式、使用年限；

（三）集體經營性建設用地入市交易形式；

（四）集體經營性建設用地入市地價款支付方式；

（五）集體經營性建設用地入市雙方的權利義務及違約責任，期限屆滿時集體經營性建設用地使用權及地上建筑物的處理辦法等；

（六）其他需要集體決策的內容。

第二十條 集體經營性建設用地使用權入市地價須經有資質的評估機構評估,地價評估報告須經區自然資源管理部門備案。

（一）集體經營性建設用地入市實行與城鎮國有建設用地統一的基準地價體系，統一的基準地價體系未建立前，參照國有建設用地基準地價體系執行；

（二）集體經濟組織可根據評估價適當加價或減價確定起始價，但最低不得低于評估價的80%；

（三）集體經營性建設用地入市需設置底價的，集體經濟組織可邀請相關專家和成員代表等組成議價小組（不少于5人），于交易活動開始前30分鐘內由議價小組確定底價，并在交易活動結束前嚴格保密。

第二十一條 集體經營性建設用地入市須經所在鎮辦人民政府（開發區管委會）審核同意，并經相關部門審核確認。包括區發展改革管理部門審核是否符合產業政策要求，出具產業準入條件；區自然資源管理部門審核是否符合國土空間規劃要求，出具規劃設計條件；區生態環境管理部門審核是否符合環保準入要求。

第二十二條 經審核同意的，由集體經營性建設用地入市實施主體向區自然資源管理部門提出入市申請，申請資料應包括：

（一）入市申請書；

（二）集體經營性建設用地入市決議；

（三）土地所有權證明材料；

（四）所在鎮人民政府（開發區管委會）和相關部門審核意見；

（五）其他需要提供的資料。

第二十三條 集體經營性建設用地入市由區自然資源管理部門報區人民政府審核后，核發《博山區農村集體經營性建設用地入市核準書》（以下簡稱《核準書》）。

第二十四條 集體經營性建設用地使用權出讓、租賃應納入公共資源交易平臺，統一管理，公開發布信息，實行網上公開交易。

區財政管理部門應設立集體經營性建設用地入市專門賬戶，淄博市公共資源交易中心博山分中心設立保證金賬戶，用于相關資金管理。

第二十五條 集體經營性建設用地使用權出讓、租賃交易完成后，發出公示，系統自動生成競得證明，競得人自行打印，經博山區政府授權委托，淄博市公共資源交易中心博山分中心負責對農村集體經營性建設用地進場交易資料進行審核，在出讓、租賃交易完成后對競得人進行資格審查，經審核無誤后與競得人簽訂《博山區農村集體經營性建設用地使用權成交確認書》。

交易結果應在集體經濟組織事務公示欄和區公共資源交易中心等進行公布，接受社會和群眾監督。

第二十六條 集體經營性建設用地使用權交易雙方應簽訂《博山區農村集體經營性建設用地使用權出讓（出租）合同》（以下簡稱《合同》），區自然資源管理部門作為第三方鑒證。

第二十七條 集體經營性建設用地使用權入市交易應繳納土地增值收益調節金并按現行稅收規定履行納稅義務。

第二十八條 集體經營性建設用地使用權入市交易完成后，應辦理不動產登記，辦理登記時，應向區自然資源管理部門提交如下資料：

（一）土地登記申請書；

（二）申請人身份證明材料；

（三）核準書；

（四）成交確認書；

（五）農村集體經營性建設用地使用權出讓合同；

（六）土地成交價款、土地增值收益調節金繳納證明和稅收完稅、免稅或不征稅證明；

（七）其他需要提供的資料。

第二十九條 按租賃方式取得的集體經營性建設用地使用權，承租人未按《合同》約定按時交納土地租金的，集體經營性建設用地所有權人可以解除合同，收回土地使用權。

第三十條 集體經營性建設用地使用權人應按照法律、法規和國家、省、市、縣有關規定使用，科學合理開發和利用土地，不得損害國家、集體和其他人的利益。

區自然資源、發展改革、工信、住建、生態環境等相關部門應加強對集體經營性建設用地開發利用情況的監管，確保使用權人依法依規使用土地。

第三十一條 有下列情形之一的，相關部門不得辦理集體經營性建設用地使用權轉讓手續：

（一）集體經營性建設用地使用者不按照批準的用途和規劃條件擅自使用土地的；

（二）集體經營性建設用地使用權人開發總面積不足三分一或已投資額占總投資額不足百分之二十五的。

第三十二條 因公共利益需要，政府依法對集體經營性建設用地實行征收的，經區人民政府批準后，出讓方可提前收回土地使用權，但應對相關權益人依法予以補償，集體經營性建設用地所有權人和使用權人應當服從。

第六章  收益管理

第三十三條 集體經營性建設用地入市，應承擔相應的基礎設施建設等開發成本，在試點期間應向區人民政府繳納土地增值收益調節金的方式履行相應義務。集體經營性建設用地使用權發生出讓、出租和轉讓等交易行為的，交易雙方都應當按照規定繳納土地增值收益調節金。

第三十四條 土地增值收益調節金主要統籌用于城鎮和農村基礎設施完善、農村環境整治、土地前期開發等支出。土地增值收益調節金按照政府非稅收入管理，資金全額上繳區財政，實行收支兩條線管理。

第三十五條 農村集體經濟組織獲得的集體經營性建設用地入市收益，歸農村集體經濟組織所有，納入農村集體資產統一管理，嚴格按規定分配使用。

第三十六條 農村集體經濟組織應當建立集體經營性建設用地入市收益輔助賬戶，專門用于其入市收益的核算管理，資金使用情況向本集體經濟組織成員公開，并接受鎮人民政府監督。

第七章  法律責任

第三十七條 集體經營性建設用地使用權入市違反本辦法的規定交易的，區自然資源管理部門不得為其辦理建設用地規劃手續和不動產登記手續。

第三十八條 國家工作人員在集體經營性建設用地入市過程中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假等行為，造成集體資產流失的，由所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任。

第三十九條 農村集體經濟組織經營管理者，在集體經營性建設用地入市過程中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假等行為或者擅自侵占、挪用集體經營性建設用地入市收益，構成犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任。

第八章  附則

第四十條 各鎮（街道）應設立農村集體經營性建設用地異地調整入市集中區域，并做好基礎設施等土地前期開發工作，為集體經營性建設用地異地調整入市創造條件。

第四十一條 農村集體經營性建設用地異地調整、土地增值收益調節金征收和使用管理、收益分配管理、地價評估等相關規定另行制定。

第四十二條 本辦法由區自然資源管理部門負責解釋。

第四十三條 本辦法自2020年10月25日起實行，有效期至2022年10月24日，本辦法實施后，法律、法規、規章和上級政府行政規范性文件對農村集體經營性建設用地入市進行規范的，以法律、法規、規章和上級政府行政規范性文件為準。